不動産価格と金融規制の動向 ～不動産M&Aと戦略的判断～

不動産市場

①新築分譲マンションの価格高騰

建築費高騰によりマンション販売価格の上昇が続く中、東京23区の新築マンションが国内外富裕層からの需要が継続しているうえ、施工能力不足により供給減も相まって、価格が一段と押し上げられている。

②投資目的の増加

施工能力不足等による建築費上昇は避け難く、準富裕層以上による購入に加え、自ら居住しながら将来的には高値で売却する事を期待する半投資・半実需目的での購入も増加にあり、不動産価格の上昇トレンドは継続する見込み。

金融市場

①地域金融機関の不動産向け貸出増加

地域金融機関では、住宅価格の上昇による賃貸需要の拡大に伴って居住用賃貸業向けが増加し不動産向け貸出構成は不動産賃貸業向けが全体の半数を占めている。

②金融庁の介入

上記にような事態を受け、金融庁が全国の地域金融機関に対して、不動産業への融資を懸念して警告を行った。これらの要因から、地域金融機関の不動産融資体制が消極的となる可能性がある。

2026年の市場動向とM&A

売り手市場と資産価値の再評価

新築物件の価格上昇により、既存物件の資産価値が相対的に急騰。都心部の好立地案件や安定した賃料収入が見込まれる収益物件においては複数の買手が競合。2026年も圧倒的な「売り手市場」が継続する見込み。

戦略的イグジットの見極め

不動産市場は上記理由により好調を維持しているが、一部のタワマンでは複数年転売禁止条項が織り込まれ、不動産価格上昇を下支えしていた外国人投資家の撤退が始まれば、価格の下落に転じる事も考えられる。また、資産価値がピークアウトするリスク（金利上昇・金融機関の融資厳格化）も混在し、2026年は会社売却（株式譲渡）を検討するオーナー経営者にとって最大の転換期となることが予想される。

成長の持続性を見極め、戦略的な選択を求められる年となる。